La Corte di Cassazione con ordinanza n. 32696 del 16 Dicembre 2024 ha introdotto un chiarimento importante relativo alla quantificazione delle somme spettanti al conduttore in caso di contratto di locazione nullo.
Si fa riferimento all’ipotesi in cui i canoni di locazione siano sempre stati versati e all’ipotesi di richiesta di restituzione integrale degli stessi da parte del conduttore.
La decisione assunta dalla Corte è particolarmente rilevante in quanto, soprattutto nelle città
universitarie, sono numerosi i contratti di locazione nulli e, quindi, il caso oggetto dell’ordinanza in oggetto si può verificare facilmente.
Quando un contratto di locazione è nullo?
La nullità del contratto di locazione si ha, ad esempio, nell’ipotesi di difetto di forma scritta oppure per mancata registrazione del contratto stesso e in generale in tutte le ipotesi tassativamente previste dall’art.1418 del codice civile.
Cosa accade in questi casi?
Preliminarmente, visto che il contratto è nullo, le parti non potranno rivolgersi al giudice in caso di inadempimento.
Il locatore, ad esempio, potrà esigere dal conduttore il rilascio dell’immobile in qualunque momento, anche se il termine concordato fosse ben lontano, ma se il conduttore non volesse andar via allora il locatore dovrà iniziare una causa di “occupazione senza titolo”.
In questo caso il locatore non potrà chiedere il pagamento dei canoni concordati ma solo l’indennità di occupazione che verrà determinata dal Giudice.
D’altro canto il conduttore che ha eseguito, dopo aver ricevuto espressa autorizzazione, ristrutturazione o migliorie, non potrà pretendere la restituzione degli importi spesi, né può esigere il rispetto del termine minimo di durata della locazione.
Quali sono i rimedi?
Il conduttore che ha versato dei canoni di locazione per un contratto nullo potrà richiedere la restituzione dei canoni versati ma – qui interviene la grande novità – non potrà chiederne l’integrale restituzione.
La novità introdotta dall’ordinanza
Secondo quanto sancito dalla Corte di Cassazione, proprio ieri, la quantificazione della somma che dovrà essere restituita, dovrà tenere conto sia dei vantaggi che degli svantaggi patiti dal conduttore e dal locatore.
Più precisamente “Da quanto precede deriva che, in caso di nullità della locazione, in relazione alla richiesta del conduttore di conseguire la restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto nullo, tale pretesa deve essere diminuita in base alla valutazione oggettiva dell’utilità conseguita dal conduttore entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dal locatore: l’indennità spettante al locatore per l’ingiustificato arricchimento di cui il conduttore ha beneficiato per aver abitato nell’appartamento oggetto del contratto di locazione, poi dichiarato nullo, deve dunque essere liquidata nei limiti della diminuzione subita dal locatore e non in misura pari al guadagno che il locatore stesso avrebbe potuto
trarre da un valido contratto di locazione”.
Sara Astorino, legale, consulente Aduc
