Il D.Lgs. n. 102/2025, entrato in vigore il 19 luglio 2025 e che ha modificato il Dlgs 18/2023, in attuazione della Direttiva UE 2020/2184, ha introdotto importanti obblighi in capo ai gestori e ai responsabili degli impianti idrici interni per garantire la salubrità e sicurezza dell’acqua destinata al consumo umano, tra cui anche gli amministratori di condominio in merito alla qualità dell’acqua potabile distribuita negli edifici condominiali.
Ai sensi dell’art. 4, comma 2, lett. e) e dell’Allegato I, Parte C del decreto, anche gli impianti idrici interni condominiali rientrano tra quelli soggetti a valutazione del rischio e a gestione della qualità dell’acqua, con particolare attenzione ai sistemi di distribuzione interna e al rischio biologico, inclusa la Legionella pneumophila.
Nello specifico, l’amministratore di condominio, quale rappresentante legale del condominio, è tenuto a garantire che sia effettuata la valutazione del rischio sull’impianto idrico interno, avvalendosi di un tecnico abilitato. Tale valutazione dovrà tenere conto:
– della vetustà dell’impianto,
– della presenza di serbatoi,
– delle temperature di esercizio dell’acqua calda,
– di eventuali utenze a rischio (come studi medici o dentistici), e
– del numero degli utenti.
Relativamente alla verifica della presenza di legionella, anche il nuovo decreto non stabilisce una periodicità fissa, ma quest’ultima deve essere stabilita sulla base della valutazione del rischio effettuata da un professionista. Tuttavia, in presenza di fattori aggravanti (come edifici di grandi dimensioni, uso promiscuo, studi medici, ecc.), è ragionevole prevedere controlli almeno annuali, salvo diversa indicazione del tecnico incaricato.
Perciò l’amministratore dovrà effettuare, mediante un tecnico, una valutazione del rischio specifico per il sistema idrico condominiale. In base a tale valutazione, l’amministratore dovrà definire un piano di autocontrollo e monitoraggio, comprendente anche la frequenza dei campionamenti per la ricerca della legionella.
